Die Befreiung von der Erbschaftsteuer für ein Familienheim setzt unter anderem voraus, dass der begünstigte Erwerber nach dem Erbfall die Wohnung, die sich auf einem bebauten Grundstück befindet, unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Das bedeutet, dass der Erbe die Steuerbefreiung nur dann erhalten kann, wenn er die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall fasst und auch tatsächlich umsetzt. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger ist Alleinerbe seines am 2021 verstorbenen Vaters (Erblasser). In den Nachlass fiel u.a. 3/4 ein bebautes Grundstück (Miteigentumsanteil an einer Doppelhaushälfte mit einer Gesamtwohnfläche von 90 qm), in dem der Erblasser bis zu seinem Tod gewohnt hatte. Ab November 2021 begann der Kläger damit, die Doppelhaushälfte in Eigenregie (ohne Einschaltung von Fremdfirmen) zu räumen und ab März 2022 kleinere Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen. Am 4.3.2022 lag dem Kläger eine erste Kostenschätzung für den Umbau vor (Gesamtkosten für den Umbau zu zwei Nutzungseinheiten 275.881,67 € und Gesamtkosten zum Umbau zu einer Nutzungseinheit 191.017,87 €). Der Kläger verfügte zu diesem Zeitpunkt über Eigenkapitalmittel von insgesamt ca. 30.000 €. Fremdfirmen wurden mit der Sanierung bzw. dem Umbau 2022 nicht beauftragt.

Der Kläger bewohnte die Doppelhaushälfte bis Herbst 2022 nur tageweise und hatte seinen Lebensmittelpunkt weiterhin in seiner bisherigen Wohnung. Seit April 2024 bewohnt der Kläger die Doppelhaushälfte dauerhaft und seit April 2024 befindet sich auch der Lebensmittelpunkt des Klägers dort. Das Finanzamt lehnte die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim ab, weil bei Einzug des Erben mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall vergangen sind und zwar aus Gründen, die er selbst zu vertreten hatte.

Das Finanzgericht hat entschieden, dass die Steuerbefreiung für ein Familienheim ausscheidet, wenn der Einzug erst nach mehr als zweieinhalb Jahren nach dem Erbfall erfolgt und keine triftigen, dem Erben nicht anzulastenden Gründe für diesen verspäteten Einzug vorliegen. Im Streitfall lag der tatsächliche Einzug in die – bereits ab dem Erbfall grundsätzlich bewohnbare – Wohnung erst 32 Monate nach dem Tod des Erblassers. Mit kleineren Reparaturen wurde erst sieben Monate nach dem Erbfall begonnen. Angebote vom Fremdfirmen betreffend Reparatur- und Umbauarbeiten wurden erst einholt, nachdem mehr als ein Jahr nach dem Erbfall vergangen waren. Es gibt keine Nachweise, wann welche konkreten Arbeiten an der Immobilie vom Erben selbst durchgeführt worden sind und wann vom Erben welche Handwerker/Firmen mit welchen konkreten Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten an der Immobilie beauftragt worden sind. Erste Bemühungen um eine Fremdfinanzierung der Renovierungsarbeiten erfolgten erst nach mehr als einem Jahr nach dem Erbfall. Es erfolgten keine nachhaltigen und zielgerichteten Bemühungen zur geplanten Sanierung der Immobilie innerhalb der ersten 15 Monate nach dem Erbfall.

Die Steuerbefreiungsvorschrift des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG darf nicht extensiv ausgelegt werden, sondern muss grundsätzlich eher restriktiv ausgelegt werden. Da der Kläger auch nach der mündlichen Verhandlung nicht hinreichend nachgewiesen hat, dass er die Doppelhaushälfte „unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt“ hat, kann die Klage keinen Erfolg haben.

Ein Erbe verliert nicht die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim, wenn die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin hatte das Einfamilienhaus, das sie von ihrem Vater geerbt hatte, zunächst selbst bewohnt. Sie war aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das Finanzgericht war der Ansicht, dass dies kein zwingender Grund gewesen sei, aus dem Einfamilienhaus auszuziehen, da die Klägerin fremde Hilfe hätte in Anspruch nehmen können.

Der BFH hat das Urteil aufgehoben und an das Finanzgericht zurückverwiesen. Grundsätzlich setzt die Steuerbefreiung von der Erbschaftsteuer voraus, dass der Erbe das geerbte Familienheim über einen Zeitraum von zehn Jahre selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Nach Auffassung des BFH ist als zwingender Grund nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims zu berücksichtigen.

Reine Zweckmäßigkeitserwägungen, wie etwa die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung, reichen nicht aus. Anders ist es jedoch, wenn der Erbe aus gesundheitlichen Gründen für eine weitere Nutzung des Familienheims auf eine erhebliche Unterstützung angewiesen ist, sodass nicht mehr von einer selbständigen Haushaltsführung zu sprechen sei. Fazit: Das FG hat unter Mitwirkung der Klägerin das Ausmaß ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu prüfen.