Für Immobilieneigentümer
Erfahren Sie mehr darüber, was unsere Kanzlei für Sie und Ihre Immobilien tun kann.
Wie das funktioniert, erkläre ich Ihnen gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch. Sie stehen vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilien? Dann sprechen Sie mich gerne an.
Im Privatvermögen gehaltene Immobilien können nach einer Haltedauer von zehn Jahren einkommensteuerfrei veräußert werden. Dies gilt auch, wenn die Immobilien im Rahmen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft gehalten werden. Der Nachteil besteht in der relativ hohen Besteuerung der laufende Gewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz.
Gegenüber der privaten Vermögensverwaltung von Immobilien im Privatvermögen bietet die Immobilien-GmbH dann Vorteile, wenn
- die Gewinne langfristig thesauriert, d. h. nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden,
- die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer gesichert werden kann und
- die Grundstücke langfristig gehalten werden.
In diesem Fall beträgt im Rahmen der laufenden Besteuerung der Unternehmenssteuersatz der Immobilien-GmbH lediglich 15,825 % (Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag).
Nachteil: Die Veräußerung von Immobilien unterliegt ebenfalls der Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag in Höhe von 15,825 %. Eine Veräußerung außerhalb einer gesetzlichen Haltedauer von zehn Jahren ist dabei irrelevant, da für im Betriebsvermögen gehaltene Immobilien keine Begünstigungsvorschrift greift. Die Veräußerung der letzten Immobilie unterliegt zusätzlich der Gewerbesteuer und führt ggf. sogar dazu, dass die erweiterte Kürzung auch für die übrigen Geschäftsvorfälle des laufenden Jahres nicht gewährt wird. Die Auflösung der Gesellschaft führt dann ebenfalls zu einem steuerpflichtigen Liquidationsgewinn, der zu 60 % mit dem individuellen Steuersatz zu besteuern ist.
Die Einbringung von einer privaten Immobilie in eine GmbH löst Grunderwerbsteuer aus. Nur bei einer formwechselnden Umwandlung von einer Personengesellschaft in eine GmbH kann Grunderwerbsteuer vermieden werden. Bringt man also die private Immobilie zunächst in seine Personengesellschaft ein (bei 100%-Beteiligung des bisherigen Eigentümers als Gesellschafter), kann nach einer Haltedauer von aktuell fünf Jahren die Personengesellschaft in eine GmbH grunderwerbsteuerfrei umgewandelt werden (wenn der bisherige Eigentümer und Gesellschafter alleiniger Gesellschafter der GmbH wird). Hinweis: Vor Ablauf von fünf Jahren wird rückwirkend Grunderwerbsteuer ausgelöst. Außerdem ist eine Gesetzesverschärfung mit einer Haltedauer von zehn Jahren geplant.
Eine schöne Zusammenfassung der steuerlich Auswirkungen Ihrer Rechtsformwahl erhalten Sie in diesem Fachbeitrag.
