Vermietung und Verpachtung: Abzug nachträglicher Werbungskosten

Wird ein Vermietungsobjekt veräußert, können Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommen wurde, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Wird der Veräußerungserlös z. B. verzinslich gestundet, ist ein Abzug der Zinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich.

Praxis-Beispiel:
Der Steuerpflichtige hat ein Mietobjekt veräußert und einen Teil des Veräußerungserlöses gegen monatliche Ratenzahlung verzinslich gestundet. Aufgrund der verzinslichen Kaufpreisstundung konnte er das Darlehen, das er zur Anschaffung des Mietobjekts aufgenommen hatte, nicht vollständig tilgen. Er machte daher die Schuldzinsen für das Darlehen, das er ursprünglich zur Anschaffung des Mietobjekts aufgenommen hatte, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnt den Werbungskostenabzug ab, weil der Veräußerungserlös von 320.000 € das Restdarlehen von 221.723,62 € überstieg.

Der BFH stellt klar, dass für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung maßgebend ist, was mit dem Veräußerungspreis geschieht. Schafft der Steuerpflichtige damit eine neue Einkunftsquelle, indem er z. B. ein zur Vermietung bestimmtes Immobilienobjekt erwirbt, besteht der Zusammenhang (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort. Wird aber kein neues Objekt und auch keine anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen. Ist dies der Fall, endet der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, und zwar unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige tatsächlich das Darlehen ablöst, oder ob er den Veräußerungserlös anderweitig (privat) verwendet und das Darlehen bestehen lässt.

Im Beispiel ist das Finanzgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der wirtschaftliche Zusammenhang des Hypothekendarlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beendet wurde. Aufgrund der Vereinbarung von verzinslichen Kaufpreisraten (insgesamt 260.000 €) hat der Steuerpflichtige eine anderweitige, steuerrechtlich bedeutsame Erwerbsgrundlage geschaffen, mit der er Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielte (sog. Umwidmung).

Durch die Ratenzahlungsvereinbarung hat der Steuerpflichtige eine neue Anlageentscheidung getroffen. Es lag in seiner freien Entscheidung, ob er das Grundstück zu den vereinbarten Konditionen, d. h. unter teilweiser Stundung des Kaufpreises, verkaufen wollte oder eben nicht. Bei der Beurteilung macht es keinen Unterschied, ob der Steuerpflichtige den erlösten Kaufpreis für eine kurzfristige Festgeldanlage bei einer Bank verwendet oder aber dem Käufer verzinslich stundet. Wegen des Abzugsverbots von Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen wirkten sich die Zinszahlungen nicht aus.