Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

21. August 2020 Posted by Wissenswertes 0 thoughts on “Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung”

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt auch bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an Feriengäste vermietet bzw. für die Vermietung an Feriengäste bereitgehalten werden. Voraussetzung ist, dass das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25%) unterschreitet. Die Absicht des Steuerpflichtigen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, liegt also vor, wenn das Vermieten einer Ferienwohnung mit einer auf Dauer angelegten Vermietung vergleichbar ist. Das ist der Fall, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. 

Praxis-Beispiel:
Die Eheleute werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2013 machten sie negative Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung in Höhe von 9.104 € geltend. Die 65 qm große Ferienwohnung befindet sich im selbstgenutzten Haus der Eheleute in Mecklenburg-Vorpommern, das eine Gesamtwohnfläche von ca. 200 qm aufweist. Die Ferienwohnung wurde in den Jahren 2005 bis 2015 zwischen 66 und 124 Tagen vermietet. Das Finanzamt hat die (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Einkommensteuerbescheid 2013 nicht berücksichtigt und wies den dagegen gerichteten Einspruch als unbegründet zurück. Das Finanzamt begründete seine Entscheidung damit, dass die Kläger zwar die ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung nachgewiesen hätten, die ortsübliche Vermietungszeit jedoch unterschritten wurde.

Die Eheleute wandten sich gegen die Aufstellung einer Totalgewinnprognose und machten geltend, dass ihre Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit nach der Auswertung des Statistischen Amtes in Mecklenburg-Vorpommern nicht um mehr als 25% unterschreite. Denn nach den – nicht veröffentlichten, aber auf Anfrage jedermann zugänglichen – Erhebungen des Statistischen Amtes MV für 2013 ergebe sich für Ferienwohnungen und Ferienhäuser in der Stadt A eine Auslastung von 27% bzw. 99 Vermietungstagen. Der von der Stadt A erfasste Wert der durchschnittlichen Bettenauslastung aller Betreiber und Vermieter liege sogar nur bei 22,16% bzw. 81 Vermietungstagen.

Bietet der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt an und hat er alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt, entspricht seine Tätigkeit dem Typus des "Dauervermieters" und rechtfertigt die typisierende Annahme, dass die Vermietung und Verpachtung in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt, obwohl über längere Zeiträume ein Überschuss der Werbungskosten angefallen ist.

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das Finanzgericht auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen. Im vorliegenden Fall führt das dazu, dass die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um nicht mehr 25%) unterschritten wurde. Es kann somit typisierend davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen zu erwirtschaften.