Modernisierung vor Anschaffung eines Gebäudes

4. September 2020 Posted by Wissenswertes 0 thoughts on “Modernisierung vor Anschaffung eines Gebäudes”

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Aufwendungen müssen dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden und sind nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten sofort abziehbar. Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. 

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige vor der Anschaffung des Grundstücks getätigt hat, sind nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können nach dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut nur bei solchen Aufwendungen vorliegen, die "innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung" vom Steuerpflichtigen getragen werden. Für Aufwendungen, die vor der Anschaffung des Grundstücks getätigt werden, gelten die allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien für Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand auch für steuerliche Zwecke. 

Es kommt also darauf an, wann das Grundstück angeschafft wurde. Maßgebend ist nicht das Datum des notariellen Vertrags, sondern das Datum, an dem laut notariellem Kaufvertrag Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen.

Fazit: Aufwendungen, die vor der Anschaffung des Grundstücks getätigt werden, fallen nicht in den 3-Jahres-Zeitraum und können sofort abziehbare Aufwendungen sein. Das gilt für alle Aufwendungen, die bis zum Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten ausgeführt worden sind. Das Datum der Abrechnung oder Zahlung ist nicht entscheidend.