Vermietung: Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete

31. Juli 2020 Posted by Wissenswertes 0 thoughts on “Vermietung: Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete”

Das Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete entscheidet darüber, in welchem Umfang die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Liegt die tatsächliche Miete unter 66% der ortsüblichen Miete, darf nur der Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden, der der reduzierten Miete entspricht (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Beträgt die Miete z. B. nur 60% der ortüblichen Miete, dürfen auch nur 60% der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete, bleibt der Werbungskostenabzug in vollem Umfang (also zu 100%) erhalten.

Mit der Änderung in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG, die ab 2021 gelten wird, wird die Grenze für die generelle Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil auf 50% der ortsüblichen Miete herabgesetzt. Aber! § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG bleibt unverändert und lautet wie folgt: „Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66% der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“ Das bedeutet Folgendes:

Beträgt die Miete 50% und mehr, jedoch weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist ab 2021 wieder zu prüfen, ob ein Totalüberschuss anzunehmen ist. Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung die Absicht Einkünfte zu erzielen, zu unterstellen, sodass die Werbungskosten voll abziehbar sind. Führt die Prüfung der Totalüberschussprognose jedoch zu einem negativen Ergebnis, ist von der Absicht Einkünfte zu erzielen, nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Konsequenz ist, dass die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden können.

Konsequenz: Die Absicht, Einkünfte zu erzielen, wird zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Miete geprüft und ab 66% wie bisher gesetzlich unterstellt.