Kaufpreis: Aufteilung bei Grundstücken

20. März 2020 Posted by Wissenswertes 0 thoughts on “Kaufpreis: Aufteilung bei Grundstücken”

Wird beim Erwerb einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis vereinbart, muss die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermittelt werden. Dafür ist es erforderlich, den Wert des Bodens und des Gebäudes gesondert zu ermitteln. Das heißt, die Anschaffungskosten sind nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen. Aber auch dann, wenn im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen wird, ist das Finanzamt nicht daran gebunden. Da der Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann, ergibt sich insoweit keine steuerliche Auswirkung. Somit besteht ein Interesse daran, den Gebäudewert möglichst hoch auszuweisen, um mit einem höheren Abschreibungsbetrag die Steuerbelastung mindern zu können.

Praxis-Beispiel:
Die Steuerpflichtige erwarb eine Eigentumswohnung in Berlin. Die Anschaffungskosten haben insgesamt 118.002 € betragen. Im notariellen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass rund 18 % des Kaufpreises auf den Grund und Boden entfallen. In ihrer Steuererklärung berechnete die Steuerpflichtige entsprechend der vertraglichen Kaufpreisaufteilung die Abschreibung aus einer Bemessungsgrundlage von 96.547,47 €. Das Finanzamt folgte dieser Kaufpreisaufteilung nicht, weil die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung hiervon erheblich abweichende Werte auswies. Danach entfielen vom Gesamtkaufpreis nur 34.747 € (rund 30 %) auf das Gebäude.

Im Steuerrecht muss eine Wohnung oder ein Haus in zwei fiktive Wirtschaftsgüter aufgespalten werden, nämlich in den Grund und Boden ohne Wertverlust und das Gebäude mit Wertverlust. Das Finanzgericht hat entschieden, dass das Finanzamt bei der Berechnung der Abschreibung eine zutreffende Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt hat. Grundsätzlich sei zwar der Kaufpreisaufteilung von Verkäufer und Käufer zu folgen. Das gilt jedoch nicht, wenn die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht den realen Wertverhältnissen entspreche und wenn diese wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Das Finanzgericht entschied, dass die vom BMF auf seiner Webseite angebotene Arbeitshilfe grundsätzlich geeignet sei, den Kaufpreis aufzuteilen. Die Ergebnisse der Arbeitshilfe hätten eine große indizielle Bedeutung, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung zu widerlegen. Sie sei eine geeignete Schätzungshilfe, um im Wege der Schätzung eine anderweitige Kaufpreisaufteilung vorzunehmen.

Beschluss des BFH: Der BFH nimmt dieses Revisionsverfahren zum Anlass, sich grundlegend mit der Frage zu befassen, welche Bedeutung die vom BMF zur Verfügung gestellte "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück hat. Es stellt sich somit die Frage, ob die Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude für Zwecke der AfA-Bemessung zugrunde gelegt werden kann. Der BFH hat deshalb das BMF zum Beitritt zu diesem Verfahren aufgefordert.

Fazit: Alle Fälle, in denen es bei der Kaufpreisaufteilung Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt gibt, sollten bis zur endgültigen Entscheidung des BFH offengehalten werden.